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文思財經淺談紐西蘭房市2022展望

2021紐西蘭人的住房信心整年都非常高。信貸緊縮、稅務政策變化、Level4封鎖……沒有什麼能動搖民衆對房價將繼續上漲的信心。到目前為止,他們是對的。但現在抵押貸款利率正在快速上升,我們是否正在接近房地產市場的邊際效應時刻?根據紐西蘭某商業銀行-ASB的相關調查。在截至 10 月的三個月中,預計未來 12 個月房價將上漲的受訪者比例實際上升至 62%。這比上一季度的 58% 上升了四個百分點。當談到更高的利率時,受訪者並不是一無所知。淨 73% 的受訪者預計未來 12 個月利率將上升(75% 預計利率上升,2% 預計下降)。這與我們所獲知的幾乎一致,是此項調查創建25 年來第二高的結果。最重要的信息似乎是:市場可以處理它。

儘管如此,對於那些想要購房的人來說,這一切仿佛都是在釀製一杯特別苦的鷄尾酒。事實上,在截至 10 月的三個月裡,買家情緒繼續崩潰。淨 23% 的受訪者現在認為現在是買房的糟糕時機,比上一季度的淨 21% 進一步惡化,並且是五年來的最低水平。

在房價方面,我們是否面臨過度自信的風險?如果我們在遠處看到一些大的減速帶,我們就會疏忽大意。紐西蘭央行不再滿足於順其自然,我們長期以來一直認為 2022 年是我們最終在住房供應失衡方面取得一些進展的一年。至少,2022 年看起來是高昂的住房信心將受到考驗的一年。


價格預期:不可抑制

你就是無法降低紐西蘭人對房價的信心。就在事情看起來開始動搖的時候,房價預期又回升了。在截至 10 月的三個月中,淨 62% 的受訪者預計未來 12 個月房價將上漲(68% 預計價格將上漲,6% 下跌,18% 保持不變)。這比截至 7 月的三個月中的淨 58% 上升了四個百分點,遠高於 29% 的長期平均水平。


對於那些試圖遏制房地產市場的政策制定者來說,這將是一個令人沮喪的結果。投資者稅收待遇的變化似乎對市場產生了短暫的影響。調查受訪者似乎也懷疑,最近對自住業主的 LVR 限制收緊是否會改變住房市場方向。我們認為,最近抵押貸款利率的飆升很有可能最終會稍微動搖住房信心。但這可能更像是明年的故事。


縱觀各地區,奧克蘭之外的地區仍然是對房價最有信心。不過也能料到。他們不僅避免了最近COVID警報級別變化中最糟糕的情況,而且南部的房價(大部分)的起點比北部的低。坎特伯雷和更廣泛的南島報告稱,截至 10 月的三個月內,淨住房信心為 65%,高於奧克蘭的 61% 和北島其他地區的 60%。


購買情緒:沒有!


瘋狂上漲的房價加上抵押貸款利率的急劇上升對購房者來說並不是一個可口的組合。ASB銀行調查在截至 10 月的三個月內,買家情緒繼續崩潰。淨 23% 的受訪者現在認為現在是買房的糟糕時機,比上一季度的淨 21% 進一步惡化,並且是五年來的最低水平。


分解這個結果:

• 只有 9% 的人認為現在是買入的好時機,而 32% 的人認為這是一個糟糕的時機。 50% 的人認為兩者都不是,10% 的人不知道。


• 坎特伯雷的買家情緒尤其消極,淨 30% 的人認為現在不是在那裡購買的時機。相比之下,南島其他地區淨購買率為 20%,奧克蘭以外的北島淨購買率為 25%,淨 19% 認為現在不適合在奧克蘭購房。


現在是否是買入的好時機的看法與 2016 年 10 月創下的歷史低點相去甚遠。在本輪週期結束之前看到新的低點,我們不會感到驚訝。我們懷疑房價上漲還有六個月左右的時間,抵押貸款利率的上行壓力可能會繼續存在。


利率預期:讓我們回想起2004年


關於房主是否準備好接受更高的抵押貸款利率,人們議論紛紛。淨 73% 的受訪者預計未來 12 個月利率將上升(75% 預計利率上升,2% 預計下降)。事實上,在該調查的 25 年曆史中,本季度的結果僅超過一次。早在 2004 年 10 月,淨 75% 的人預計利率會上升。在隨後的3年半中直到2008年中,兩年期固定抵押貸款利率升至 9.63% 的峰值(紐西蘭央行數據)。


我們預計這次不會出現接近那個高點的峰值。但我們認為,最近抵押貸款利率上升的速度,以及未來更多的前景,最終將使自去年lockdown封鎖 1.0 以來我們所看到的狂熱的住房需求大打折扣。事實上,明年同時出現三大宏觀負面因素(高抵押貸款利率、更嚴格的貸款條件、供應持續增加)的風險越來越大。這將使紐國的房市信心受到重大考驗。


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