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從過去12個月奧克蘭人口變化推測未來房地產增量發展新走向

据紐西蘭統計局的初步統計截止到2021年6月30日,整個紐西蘭的人口已經突破512萬。而大奧克蘭地區的人口也到達171萬,占全國總人口的三分之一。大奧克蘭地區包括七個市行政區域,羅德尼Rodney district, 北岸市區North Shore city, 怀塔克雷Waitakere city, 奧克蘭市區Auckland city, 瑪努卡市區Manukau city, 怕怕庫拉Papakura district, 和富蘭克林Franklin district,從這七個行政區域再細分出21個地方選舉委員會Local Board。据紐西蘭統計局在今年10月最新發佈的人口統計數據中,以下圖示2020 年 6 月 30 日至 2021 年 6 月 30 日按各行政區域和奧克蘭地方委員會區域劃分的估計常住人口變化

上圖顯示了全國劃分的每個行政區域和奧克蘭地方委員會區域,每個區域都被分配了一種顏色,以顯示截至 2021 年 6 月 30 日的一年中估計常住人口的變化範圍。這些顏色分為 2020-2021 年的年度百分比變化:小於零;大於零到百分之一;大於百分之一到百分之二;大於百分之二至三;大於百分之三。年度變化範圍從 坎特伯雷Selwyn 地區的 4.8% 增長到 Waitematā 當地選舉委員會地區的 4.2% 下降。


國際旅行限制影響奧克蘭的人口變化

由於 COVID-19 導致的國際旅行限制對 2021 政府財政年度奧克蘭的人口增長產生了重大影響。奧克蘭在 2021 年國際移民淨損失為 670,而 2020財年的國際移民淨增加為 33,800。

與 2020 年相比,奧克蘭所有地方委員會 2021 年的淨國際移民人數均低於 2020 年,其中許多地方出現了淨國際移民流失。例如,Waitemata 本地委員會地區從 5,500 人的淨國際移民到 2021 年減少了 570 人。

2021 年,奧克蘭自然人口增加為 12,900 人,國内移民(人們從奧克蘭遷移到新西蘭其他地區)淨損失 13,500 人,導致總人口減少 1,300(0.1%)。


奧克蘭北、南兩端人口高速增長

在奧克蘭的 21 個地方委員會中,最南端的委員會選區在截至 2021 年 6 月的一年中繼續保持人口增長——Papakura(3.7%)、Franklin(1.7%)和 Manurewa(1.5%)。

最北端的當地委員會選區羅德尼 (Rodney) 也經歷了高速人口增長 (3.0%)。大屏障島Aotea/Great Barrier Island 的人口增長了 2.3%。

而所有其他地區要么增長不到 1%,要么人口下降。人口下降幅度最大的委員會選區是 Waitematā (-4.2%) 和 Albert-Eden (-2.1%)。

而下圖的明細統計中顯示上述幾個地區在從2018年(上一次人口審計)到2020年同樣也是21個委員會選區中的佼佼者​。


奧克蘭以外的大多數城市增長緩慢

奧克蘭以外人口最多的五個城市(基督城、惠靈頓、漢密爾頓、陶朗加和但尼丁)在 2021 年 6 月的增長率較低,因為與 2020 年 6 月相比,國際移民帶來的收益顯著減少。儘管如此,除了漢密爾頓市外,這些城市的國際移民淨增長仍然很小,漢密爾頓市的人口增長主要由自然增長驅動。

由於人們從該國其他地區遷移到該地區(淨內部移民)的高收益,陶朗加的增長率最高(2.0%)。其他四個城市的增長率較低——漢密爾頓(0.9%)、但尼丁(0.3%)、惠靈頓和基督城(各 0.1%)。


影響房地產市場發展的因素非常之多,有經濟周期、產業政策、土地政策、貨幣政策等等。但房地產作為人們居住或工作的場所,最終是與密切相關的,因此,人口往往是決定一國或地區房地產市場增量規模及結構的重要因素。人口的增長模式、年齡結構和地域結構等都分別影響著房地產市場增量的規模和房價的走勢。因此,科學分析人口對房地產市場帶來的影響,提前在人口政策或者房地產宏觀調控政策上做出積極和有預見性的引導,以避免由於人口變動對房地產市場帶來的衝擊非常重要。

上圖所示大奧克蘭作爲紐西蘭全國最年輕的區域之一,年齡中位數是2020年的35.1嵗和2021年的35.6嵗,而這也是未來五至十年房屋剛需的主要力量所在,由此我們可以推測出未來奧克蘭住宅房屋增量發展的中心區域很可能是本文中提及的奧克蘭最北端和奧克蘭最南端,呈橄欖形排佈​。

 

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2020庚子年对我们所有人来说都是难忘的一年!目前看來從2021辛丑年很可能更糟糕,今後幾年很可能将会是持續性的全球大通胀,俗話説“你不理財,財不理你” 而在紐西蘭普遍缺乏自主性和交易性的金融投資,其中交易房產扮演了其中最大的一部分,很多都把"所有鷄蛋都在放在同一個籃子中",在目前高房價的背後并沒有强勁的經濟來背書,很大一部分的上漲已經被市場消化。隨著全球的持續惡化的通貨膨脹、央行的貨幣政策變化以及商業銀行的貸款收緊都很可能將會大幅提升了房產的持有成本和風險。交易房產已經越來越超出普通人能夠承受的範圍。作爲在紐西蘭首家交易性金融投資學院,我們通過和與大家的教學中,提供一種把鷄蛋放入的"其他籃子"的另一種理財方法,並通過自主交易發揮"鷄蛋生小鷄"的價值。

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