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#房地產分析調查# 房價再次加速下跌,以通膨調整後的實際價值已跌破追溯到2020年中普通買家購買的價格🍉

🍌根據紐西蘭房地產協會REINZ 房價指數,2 月份紐西蘭房價下跌 1.1%。在 1 月份以更溫和的寬鬆步伐試探之後,市場下跌的幅度現在正在再一次加速。

紐西蘭房價現已連續十五個月回落,比 2021 年 11 月的峰值低 16%。根據 REINZ 數據。鑑於該時期 CPI 通脹水平較高,實際下降幅度將是接近 20-25%。我們之前將紐西蘭房地產市場調整描述為“有序”,因為從每月(通常在 1-1½% 範圍內)。這在某種程度上仍然是正確的,但現在累計下降運行水平越來越高,越來越多的家庭將感受到痛苦。為了在 2021 年初購房的普通買家,其房產的名義價值現在低於他們購買它的價格。以通貨膨脹調整後的價格計算,從 2020 年年中開始購買房屋的普通買家從那以後,它的實際價值已經低於購買價格。


🥩奧克蘭表現不佳,作為紐西蘭房地產市場的大約 1/3,奧克蘭的大幅下跌拖累了本月的全國數據。奧克蘭本月價格下跌 1.3%。將奧克蘭排除在全國范圍之外,房價緩和了 0.6%(儘管各地區之間存在很大差異)。惠靈頓,遭受了一些在迄今為止價格跌幅最大的,本月出現了更為溫和的寬鬆政策(價格僅下跌約 0.3%)。鑑於它們的波動性,這是紐西蘭的兩個主要城市中心,由於它們位於一開始,負擔能力是最緊張的。人口增長也在發揮作用,奧克蘭的人口增長已經下降。大流行的過程在惠靈頓趨於平穩。自 2021 年底房價見頂以來,奧克蘭的房價下跌了 21%,而惠靈頓的房價下跌了 23%。


🍟看不到立即的轉機,本月房地產市場活動指標尤其糟糕,預示著未來還會進一步下跌。賣出天數經季節性調整後,從 48 增加到 53。封鎖前十四年高點。事實上,就銷售天數而言,現在已經超過了 2020 年初鎖定時達到的水平(60 天對 58 天)。全國銷售額環比下降 11.8%,其中奧克蘭下降 23.4%。可以想像,奧克蘭洪水和颶風加布里埃爾的迴響影響了房地產市場。值得注意的是,受災嚴重的吉斯本和霍克斯灣地區經歷了兩個最大的月度銷售活動跌幅(分別為 -33.4% 和-24.4%)。


🍏儘管如此,旋風還是不太可能解釋所有的下降,即使是相對不受惡劣天氣影響的地區也有銷售活動急劇下降——我們看到惠靈頓和南島大部分地區的銷售活動每月又下降了 16.7%坎特伯雷以外地區的活動也減少了 15-30%。簡而言之,幾乎沒有理由相信市場即將。


🍇更多下跌即將到來,中期不確定性正在形成。我們保留對房價從高峰到低谷下跌 25% 的預測(按通脹調整後約為 -40-45%),基於季度 QV 指數。活動指標表明進一步顯著的價格下跌正在發生。沒有直接因素推低價格——高抵押貸款利率、不那麼嚴重的住房短缺和更加謹慎的家庭。儘管如此,鑑於最近幾週發生的事件,房地產市場前景的不確定性正在上升,兩者都需求和供應方面的因素給我們的房價預測帶來了一點上行風險:


🍖移民因素繼續出人意料地上升,提高了住房需求將下降的前景比我們之前預期的要強。就在今天早上,紐西蘭統計局宣布了另一筆可觀的淨流入1 月 (+5,170) 以及對之前月度數據的大幅向上修正。


🥑1 月和 2 月的極端天氣事件也影響了住房存量,至少有些供應緊張。在 Gisborne 和 Hawke's Bay 等受影響最嚴重的地區,對住房存量的影響可能一直很大,為價格提供了一些支撐,但具體影響仍不清楚。在奧克蘭,大約 2,800 套房屋貼有紅色或黃色標籤,這對奧克蘭房地產市場來說只是滄海一粟, 但可能在邊際上有所作為。


🌶️在過去一段時間離岸金融市場動蕩之後,金融市場已經開始消化遠低於預期的加息次數。截至撰寫本文時,市場僅在 4 月份定價 OCR 上調 16 個基點,峰值僅。5.15%。紐西蘭通脹仍遠超目標,就業率超過其預期最大可持續水平。儘管如此,如果未來幾年 OCR 低於我們的預期,考慮到抵押貸款利率的上漲,這對我們的預測來說是一個明顯的上行風險。



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