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#房地產分析調查# 紐西蘭房地產市場繼續有序升溫, 奧克蘭的房價仍然在低谷後漲幅最大, 文思財經學院財經研習部仍然預計限制性利率設置將減緩上漲步伐🌶️


🥦根據房地產協會REINZ 最新房地產市場數據,紐西蘭 8 月份房價上漲 0.7%。REINZ 房價指數按月而非按季度整理,通常是捕捉房價變化的最及時數據。本月的上漲是市場從大幅下滑向回暖有序過渡的最新進展。六月、七月和八月,價格環比上漲 0.6-0.8%。


🍟根據 REINZ 的數據,房地產市場似乎在 4 月份或前後已達到低谷,價格此後累計上漲約 2.4%。鑑於紐西蘭房價經歷了過山車般的上漲過去幾年,普通房主的感受很大程度上取決於他們購買房產的時間:


🍐考慮到在接近市場高峰時購買的普通買家可能仍然感到有點焦慮相對於許多抵押貸款的規模而言,價格仍然穩定。價格仍低於之前的水平。考慮到經濟低迷期間的寬鬆規模,預計 2021 年末將達到峰值,約為 14%(按年計算)。


🍉但考慮到疫情期間房價大幅上漲,在 2020 年或更早購房的普通買家仍然獲得了可觀的資本收益。經過過去四五個月的收穫,現在價格已回到 2021 年初的水平,當時房價已經開始快速上漲。對於自那以後幾年與抵押貸款利率大幅上漲作鬥爭的借款人來說,這可能是冰冷的安慰,但對於經濟顯而易見,值得承認的是,最近的房地產市場低迷只會改善住房狀況負擔能力在很小的程度上,特別是現在它看起來已經結束了。


🍌正如經濟低迷時期價格差異明顯一樣,當我們進入經濟衰退期時,也存在一些地區差異上升。惠靈頓(經濟衰退期間房價跌幅最大)和坎特伯雷(房價跌幅最大)本月表現優於全國平均水平,均上漲 1.3%。與此同時,奧克蘭的房價僅上漲約0.5%,拖累全國平均水平。但過分關注數據的月度波動是錯誤的以犧牲大局為代價——奧克蘭仍然是經歷了最大收益的主要中心自經濟衰退以來的幾個月內,房價自 4 月份以來累計上漲約 2.8%,而惠靈頓和其他地區的房價則上漲 1.9%。坎特伯雷+2.3%。


🥥還值得注意的是,雖然全國范圍內的市場可能已經度過了低谷,但仍有一些地區物價持續下降的國家。值得注意的是,北地 (-0.2%)、塔拉納基 (-0.7%)、尼爾森 (-1.1%)、馬爾堡 (-0.5%)、懷卡托 (-1.8%) 和西海岸 (-0.4%) 8 月份價格均出現季節性下降調整後的條款。最近房地產市場的主要支撐之一是高水平的淨移民(刺激住房需求)——不同地區的人口增長可能存在很大差異,這意味著未來幾個月的價格表現也可能會出現很大變化。


🍓活動指標顯示進一步溫和增長

活動指標繼續逐月反彈,但總體上支持這樣的論點:市場已經過了最冷點。繼 7 月份意外下滑之後,本月銷量略有反彈上漲 5.5%幾乎所有地區的銷售額均有所增長,包括奧克蘭(+4.2%)、惠靈頓(+6.7%)、坎特伯雷(+4.6%)並剔除三個主要中心(+1.6%)。


🥐銷售天數也顯示出類似的情況。本月在全國范圍內,該措施有相當大的縮短水平,從 45 下降到 41這一數字包括惠靈頓的急劇下降(從 48 降至 37),但奧克蘭(從 43 個減少到 41 個)和坎特伯雷(從 38 個減少到 34 個)也有所減少。一般情況下房子都在賣是自去年 11 月以來最快的,但與去年相比,平均銷售時間仍長 10 至 15 天最後一次上漲。


🍇簡而言之:這是一個“溫暖”的房地產市場,而不是“熱門”的市場。


🌽由於最近的房地產市場數據基本上“符合預期”,我們之前所說的觀點沒有改變:我們認為房價已大致觸及低谷(取決於所查看的數據系列)並預計會進一步下跌。從這裡恢復。但短期活動指標並不表明未來幾個月價格會迅速飆升,更廣泛的供需驅動因素也不太可能在中期內支持這種動態。我們預計房價將繼續走高,但不要指望房價會充分回升到 2025 年初至中期才能達到之前的峰值。


🍔正如我們上個月指出的,我們的觀點基於對四個 I 的假設——房價的主要驅動因素變動:庫存、移民、利率和紐西蘭央行RBNZ政策以及直覺/直覺


  • 移民:2023 年初淨移民激增支持了人口增長,從而支持了住房增長需求,扭轉了大流行時代淨移民拖累市場的趨勢。這很困難考慮到數據的波動性和移民趨勢,了解近幾個月淨移民的趨勢數據將進行大幅修改。現在按月計算的淨流入量似乎已經超過了峰值,但從歷史意義上看仍然相當強勁,並且在未來幾個月內可能會達到每年 10 萬以上的峰值。

  • 庫存:2020-22 年住宅建設熱潮增加了大量額外的住房供應供給端加大了價格下行壓力但最近,庫存水平已經開始企穩,儘管高於 2021 年的低點。

  • 利率和RBNZ政策:我們預計 OCR 不會進一步上調,但我們預計貨幣政策將由於RBNZ尋求確保通脹絕對穩定,政策將在明年保持在限制性範圍內返回目標。大多數給市場潑冷水的抵押貸款利率提升都已經落後了我們,但利率將會進一步收緊。展望未來,RBNZ現在也有 DTI如果它認為房價通脹正在成為對市場的威脅,則可在其工具箱中進行應對金融穩定。選舉後房地產市場政策的任何變化也是一個關鍵的波動變量

  • 直覺/直覺:重要的不僅是硬變量,還有人們的期望。根據幾大主要銀行的住房信心調查顯示,紐西蘭市場情緒似乎發生了一些轉變隨著利率降溫,預計房價將繼續上漲。對支付過高的擔憂比以前可能不那麼明顯。


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