top of page
  • 作家相片Vince

#房地產分析調查#紐西蘭房市的冬天漫長-何時才能見底?貸款利率峰值預估

房價連續第 13 個月回落 紐西蘭房地產市場離找到底部還有一段路要走。 紐西蘭地產協會REINZ 今天早上發布的房地產市場數據顯示,房價又環比下跌 1.2%(經季節性調整後)。這比我們在 11 月份看到的跌幅要小,但基本上與一年多前市場見頂以來的月度跌幅一致。事實上,過去 13 個月中有 10 個月的月度房價跌幅在 11.5% 範圍內繼續保持驚人的一致。

紐西蘭房地產市場的調整看起來仍然相當有序,以比繁榮時期的飆升速度慢的價格進行。


不過,從累計的角度來看,這是一個相當大的下降。根據季節性調整後的 REINZ 數據,總的來說,價格現在比 2021 年 11 月的峰值低 15%。將 2020 年 3 月作為 COVID 時代價格急劇上漲的粗略起點,現在大約一半的房價漲幅已經被侵蝕。到當前價格下跌週期結束時,我們預計疫情大流行後的大部分收益將被侵蝕。


坎特伯雷仍然是個例外區域劃分與我們在前幾個月看到的情況基本一致。

在經歷了上個月的短暫波動之後,惠靈頓——一開始負擔能力最緊張的地方——繼續經歷一些主要中心的最大跌幅,環比下跌 2.2%(季節性調整後)。奧克蘭的降幅繼續僅比全國平均水平高一點點(-1.4% 月環比 -1.2% 月環比——兩個數據均經季節性調整)。雖然奧克蘭和惠靈頓的房價暴跌可能是當前房地產市場低迷的隱患,但目前使市場面臨壓力的因素(例如更高的抵押貸款利率)在全國范圍內確實存在。與此同時,坎特伯雷仍然是當前房價調整中最顯著的異常值,市場繼續以比其他地方慢得多的速度走軟(經季節性調整後環比僅下降 0.2%)。正如我們之前所指出的,坎特伯雷的房價週期與該國其他大部分地區遵循不同的時間順序——該地區的地震後建築熱潮發生的時間早於新西蘭其他地區,其結果是負擔能力一直在下降與過去十年其他地區相比,壓力有所減輕。


活動指標表明市場底部還沒有完全接近 房地產市場活動指標繼續走軟,達到新的里程碑。銷售活動環比下降 6.1%(季節性調整後),創下 12 年新低(不包括 2020 年第一季度封鎖的“特殊情況”)。在上個月略有下跌之後,平均銷售天數再次上升至 48 天,這是新的(封鎖前)十年高點。疲軟的活動也再次成為全國性的特徵,銷售活動下降 6.7%,即使除去主要城市中心,銷售天數也達到 48 天。房地產市場活動的持續降溫表明近期市場將進一步走軟。

我們保留 25% 的房價從峰谷到谷底的預測 除了短期內進一步降溫的幾乎確定性之外,房地產市場(實際上是整個紐西蘭經濟)面臨的更廣泛的逆風表明我們距離市場轉機還很遠。支撐當前經濟低迷的兩個主要因素——不那麼嚴重的住房短缺和更高的抵押貸款利率。雖然淨移民的逐漸增加和建築業的放緩將隨著時間的推移逐漸改變供需平衡,但進一步提高利率的短期影響可能會產生更直接的影響。未來幾個月,借款人可能面臨抵押貸款利率進一步大幅上漲的可能性。我們預計當 RBNZ 於 2 月開始其今年的第一次會議時,OCR 將進一步上調 75 個基點,OCR 將在 2023 年年中達到 5.5% 的峰值。結果應該是可變抵押貸款利率超過 9%,固定利率穩定在 7-8% 的範圍內。在確信通脹壓力得到控制之前,新西蘭聯儲不會再次降低 OCR。我們認為這一點要到 2024 年年中才會達到,儘管紐西蘭央行RBNZ近期利率越高,它需要更早開始降息的風險就越大。


我們保留目前的房價預測,並且根據季度 QV 指數,我們預計價格將從高峰到低谷下跌 25%——從這裡再下跌約 15-17%。

實際上,下降幅度似乎略高於 40%。 QV 指數(RBNZ 的預測基於該指數)傾向於非常密切地跟踪 REINZ 數據,儘管對齊並不完美,因此根據所測量的系列,該預測會有一些變化。我們預計市場在 2024 年年中之前不會以任何有意義的方式好轉,儘管RBNZ早些時候削減 OCR(從而降低抵押貸款利率)有可能引發更早的複蘇。





文思財經學院熱門服務推薦




167 次查看0 則留言

Комментарии


bottom of page