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#房地產分析調查#紐西蘭房地產協會REINZ 住房數據 – 2023 年 1 月更新 – 仍在下跌通道,儘管人口增長強勁和限制性利率略有放鬆可能會導致較小的跌幅🥣

🌽根據 REINZ 今日公佈的房價指數,1 月份紐西蘭房價下跌 0.6%。這是自 2021 年底房價見頂以來連續第 14 個月實行寬鬆政策,但與最近的月度跌幅相比較小,後者通常在 1-1.5% 的範圍內。我們需要查看更多數據才能得出結論,房價下跌是否真的在放緩,或者本月較小的跌幅是否是噪音——我們在過去一年中遇到了一個奇怪的月份,房價下跌似乎只是迅速放緩恢復他們熟悉的幅度下降。我們懷疑市場距離轉折點還有一段距離。 總的來說,價格仍較峰值累計下跌了約 15%,侵蝕了 COVID 時代戲劇性漲幅的一半。

🥩在紐西蘭的主要地區中,本月最顯著的變化是奧克蘭的表現優於全國其他地區。奧克蘭的價格在本月下跌了 0.5%,這是較為溫和的全國數據的基礎(奧克蘭本身約佔該指數的三分之一)。鑑於已經捉襟見肘的負擔能力和人口增長放緩,奧克蘭的房價比大多數其他地區更早開始下跌,這意味著它經歷了迄今為止最大的累計跌幅(自 2021 年 11 月以來 -20% 左右)。將奧克蘭排除在外,全國房價下跌約 0.9%,這與近幾個月的趨勢一致。


🫐惠靈頓仍是負擔能力最緊張的地方之一繼續落後於整個國家。

首都沒有顯示出任何扭轉這一趨勢的跡象,再次下跌 1.5%,累計下跌約 23%。相反,儘管聽起來像是破紀錄的風險,坎特伯雷仍然是該國最具彈性的房地產市場。價格僅下跌約 0.4%——沒有任何加速下跌的真正跡象——價格僅比峰值(2022 年初出現)低 6%。正如我們上個月指出的那樣,使市場面臨壓力的因素(例如更高的抵押貸款利率)在範圍內確實是全國性的,但人口動態和負擔能力的現有延伸程度繼續作為區域疊加作用。


🥑本月銷售活動實際上略有反彈,在全國范圍內買賣活動指數增長了約 14%。升幅相當廣泛,包括奧克蘭近 18% 的漲幅。

另一方面,全國銷售天數從 40 天激增至 53 天,與以往一樣高,即使在季節性調整後仍接近 12 年高位。其中包括奧克蘭的排名從 39 躍升至 51(在此之前看起來一直在改善)以及惠靈頓的排名從 44 上升至 63。對於某些地區,銷售天數現在已超過鎖定期並接近 14 或 15 年來的高點。我們更傾向於從那幾天獲得線索來賣出數據並預測未來會出現更多的近期疲軟。本月的提升僅使銷售額在去年年底急劇下降後回到了 10 月份左右的水平,而且在更廣泛的趨勢中,每月出現一些噪音並不罕見。銷售天數更加穩定,而且很難改變。


🥟我們保留 25% 的房價從峰谷到谷底的預測

對於預測者來說,當前房價週期的棘手因素是價格下跌幅度遠遠超過我們通常基於通常的市場緊張指標。這些表明年度房價通脹率應該僅為 -1 或 2%,而不是大約 -15%。買家和賣家都需要注意未來幾個月可能出現的結果範圍很廣,更不用說未來幾年了。最近幾週的天氣事件進一步增加了不確定性,因為它們對受影響地區的供應(較低)以及建築成本和保險費(較高)產生了影響。


🍭儘管如此,我們仍預計未來幾個月會在短期內進一步降溫。當前的加息週期仍未達到頂峰(我們預計 OCR 將再上調 100 個基點)並且有效抵押貸款利率將走高。

就心理問題而言,根據紐西蘭某銀行機構的住房信心調查,潛在買家的熱情仍然很低,隨著經濟放緩,謹慎可能仍然是一個主題。我們保留目前的房價預測,並且根據季度 QV 指數(與 REINZ 相似但不完全相同),我們預計房價將從高峰到低谷下降 25%——從這裡再下降約 15%。總的來說,實際跌幅略高於 40%。


🥙這將使房地產市場目前的低迷期大約已經過半,轉折點將在 2024 年中期到來。淨移民的逐漸增加和建築業的放緩將隨著時間的推移逐漸改變供需平衡,有利於價格上漲,隨著經濟放緩,紐西蘭央行的降息也將如此。一如既往,困難在於選擇轉折點。鑑於強於預期的人口增長和略微寬鬆的貨幣政策前景(我們最近將短期 OCR 前景下調,降息也提前到來),存在市場比我們預計更早觸底的風險。



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