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  • 作家相片Vince

#房地產分析調查# REINZ的2023年7月的數據顯示市場正在恢復信心,但對完全恢復的期望值仍然很低,分析房價變動的四個主要驅動因素


🥑根據 REINZ 最新的房地產市場數據,紐西蘭7 月份房價小幅上漲 0.5%。REINZ 房價指數按月而非按季度整理,通常是捕捉房價變化的最及時數據。經過 18 個月的全國寬鬆後,價格仍比 2022 年底的上一個峰值低 15% 左右,本月價格漲幅略小於 6 月份 0.8% 的漲幅。儘管如此,這是價格連續第四個月持平或走高,這意味著市場達到了今年第一季度的最低點,目前正在走高。🍎本月,奧克蘭、懷卡托和基督城漲幅居前,漲幅均在 1% 左右。也就是說,市場回暖是一個全國性的,除了一兩個地區外,幾乎所有地區的價格都出現上漲。


🌽活動指標站穩腳跟

🍉本月房地產市場活動指標有點好壞參半,但銷量和待售天數均低於預期去年年底和今年早些時候的最低水平。在全國范圍內,銷售額實際上下降了 9%。活動較低於大多數地區,其中奧克蘭下降了 7%。一些地區的銷售額大幅下降——2019 年銷售額下降了 12% 惠靈頓、馬納瓦圖-旺加努伊為 19%、奧塔哥為 18%、南部地區為 20%。


🍎但過分關注每月數據波動而忽視大局是錯誤的。今年迄今為止的大部分時間裡,月度銷售活動仍比去年年底記錄的低點高出約 20%並保持在 5,000 大關之上。


🍌銷售天數也顯示出類似的情況。該措施本月沒有變化。達到峰值53。市場最低點是 6 月和 7 月平均可售天數為 46 天。該衡量方法再次詮釋奧克蘭(從 46 下降到 43),惠靈頓(48)沒有變化,基督城略高(從 37 到 38)。


🥐簡而言之,房屋的銷售速度比以前要快一些,但最近已經趨於平緩,並且仍然遠遠低於銷售量。他們在上漲期間的表現低於 30。這看起來與我們長期以來的觀點一致,即房地產市場已經過了低點,但尚未達到我們已經習慣的 2021 年和 2022 年初的漲幅幅度。


🍟由於最近的房地產市場數據“正如預期的那樣”,我們之前所說的觀點沒有改變:我們認為

房價已大致觸及低谷(取決於所查看的數據系列)並預計會從這裡恢復。但短期活動指標並不表明未來幾個月價格會迅速飆升,更廣泛的供需驅動因素也不太可能在中期內支持這種動態。我們預計房價將繼續走高,但不要指望到 2025 年初至中期前房價會充分回升才能達到之前的峰值。


🥩房價變動的四個主要驅動因素:移民、庫存、利率和紐西蘭央行RBNZ政策以及直覺


🍔民:淨移民較早期激增2023 年支持了人口增長,反映到住房需求,扭轉大流行時代的淨移民趨勢導致拖累了市場。淨流入非常強勁,但仍存疑慮。高淨流入的時期將持續多久。鑑於現在移民人數正在增加。它還是很難找到移民增加直接導致住房需求的跡象


🍆庫存:2020-22 年住宅建設熱潮增加了大量額外的住房供應。市場的下行壓力加大供給側。但最近,庫存水平有所下降,儘管高於 2021 年的低點,但開始趨於穩定。


🥬利率和紐西蘭央行RBNZ政策:我們預計不會從這裡開始任何進一步的 OCR 上漲,但我們預計由於RBNZ力求確保通脹穩定,貨幣政策將在明年很長一段時間內保持在限制性範圍內直到會回到2-3%的目標。大多數抵押貸款利率的提升都給人們潑了一盆冷水,利率將會進一步收緊。當借貸成本保持在這樣的水平附近時,很多事情都會升溫。展望未來,RBNZ現在還在其工具包中加入了 DTI,如果認為房價上漲,可以用來應對市場上漲帶來的通貨膨脹正在成為對金融穩定的威脅。


🍗直覺:重要的不僅是硬變量,還有人們的期望。基於很多主要銀行的住房信心調查顯示,市場情緒似乎發生了一些轉變更多紐西蘭人預計隨著利率降溫,房價將繼續上漲。擔心購買房子溢價過高可能是比以前不那麼突出了。


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