援引ASB分析報告預測2023年紐西蘭家庭將繼續面臨成本急劇增加的情況，從而使預算面臨壓力。到明年年底，僅增加的償債成本就相當於每個家庭每週額外增加 80 紐幣，到 2024 年底總共增加到每週額外增加 100 紐幣，全國家庭總償債接近 120 億。而家庭的償債影響將非常不均衡。並非所有家庭都有債務，有的家庭則有大量未償抵押貸款。因此，較高的貸款利率將對分配現金流產生顯著影響。
許多借款人來說，償債成本的增加將是相當大的，達到每週數白紐幣。可自由支配的支出將受到沉重打擊，我們預計 2023 年整個家庭部門將出現衰退。這可能會導致紐西蘭央行RBNZ轉向放慢加息步伐，但考慮到需要降低如此高的通脹率，這可能還不在這兩年的討論日程。
經濟正在從 COVID 衝擊期間的相當大的政策支持時期過渡到一個貨幣政策環境已大幅收緊，以應對高漲的通貨膨脹。回歸更低通貨膨脹環境最終將使家庭的生活更加輕鬆。但在此期間，OCR 將大幅上調意味著更高的償債成本將使一些家庭預算承受相當大的壓力。在這篇分析中我們通過更深入地研究以確定對家庭的影響來更新我們對家庭生活成本的分析在債務分配的末端。側重於目前較高抵押貸款利率對可償債能力的影響。房價目前漲幅超過10%低於 2021 年底的峰值，並將再下降 5% 左右。相對於債務而言，家庭資產規模龐大，但在 2021 年底高峰期購房的房主將感受到他們家庭資產負債表受到的巨大衝擊。
家庭借貸成本正在上升
利率現在從幾十年的低點上升，紐西蘭央行RBNZ的數據顯示，抵押貸款借款在 2021 年 9 月跌至 2.83% 的低谷。由於提供的新抵押貸款利率顯著提高，高於當時的水平，並且隨著借款人重新固定更高的利率，平均抵押貸款利率應該繼續穩步攀升。我們的預測表明，到 2022 年底，它應該會超過 4.5%，並在大約到 2024 年中期為 6.75%。即使 OCR 在 2024 年下調，平均借貸成本也不太可能在 2025 年之前下降。
家庭債務規模龐大。紐西蘭央行RNBZ的數據表明，目前的家庭債務總量相當於紐西蘭家庭 可支配收入的175%（1.75倍），也是目前全國 GDP 的 90%。這相當於每個物業上有約 18 萬紐幣的債務。雖然家庭債務相對於收入已經趨於穩定，因為家庭債務的增長已經減慢。然而，借貸成本的變化是償債成本變動的主要驅動因素。
引述ASB銀行的家庭債務償還情況相對於收入的調查數據表明，到明年年底，這將使年度家庭總償債成本增加約 80 億紐幣年，到 2024 年年中（2024 年第三季度）約為 110 億紐幣，到 2024 年底總計接近 120 億紐幣。這將會使每戶家庭每週額外減少 80 紐幣左右的可支配收入，到2024年底逐漸到減少100紐幣。此外，高通脹環境意味著其他商品的價格服務業也將攀升，擠壓家庭預算。此外，平均值可以隱藏很多東西。家庭在債務分配的尖端顯然將承受巨大壓力。
對家庭債務和償債的影響
利率
這是關鍵驅動因素。抵押貸款利率在去年降至創紀錄低點左右的同時，家庭債務隨著借款人購買活動的步伐加快。這就是貨幣政策的運作方式。紐西蘭人傾向於在有可用的低利率的環境下固定他們的抵押貸款，紐西蘭央行RBNZ的數據證實大約有 11%抵押貸款價值貸款用浮動利率貸款為擔保，約 60% 貸款價值用不到一年期的利率，85%貸款價值用不到兩年期的貸款利率。
抵押貸款的平均期限約為 13 個月，大
約一半的貸款可能會在未來 12 個月內重新固定。現在，隨著償債成本急劇上升，有相當價值債務的借款人面臨著巨大的挑戰。
由以下表格可以推算出，如果一個借款人在兩年前2020 年 12 月固定了一個兩年期的貸款利率（ 2.59%），那麽現在貸款到期后他如果再用兩年期的來固定的話，這個利率接近6.75%。如果有100萬紐幣抵押貸款的人這等同於每週額外300紐幣來償債。
房價和住宅交易活動。
隨著房價上漲，家庭債務也開始上升。債務增加趨向於與住房週期呈正相關係。通常情況下，交易活動越多，樓市回暖較大，債務就越會增加。這也反應貸款價值限制比LVR對住房交易雙方不同的影響，對於買家來説LVR會高，但對賣家來説LVR則低。
另一個關鍵決定因素是房主擁有該物業的時間。
擁有的時間越長，賣方為此支付的價格越低，期限越長，本金就越有可能已經被償還。為了說明這一點，我們看一個假設的例子，在這個例子中，我們比較了一些房主的償債成本，這些房主有以 20 年前至一年前的 REINZ 全國銷售價格中位數購買了一套住宅，其中 20%首付款和30年抵押貸款。爲了簡化對比， 我們姑且假設房主一直住在這個物業中，不置換新的物業，也不為物業進行大規模翻修。
該圖表顯示，由於花較低的價格買房並還清了本金，持有物業的時間越長，未償債務和償債很可能越低。提高抵押貸款利率往往會對首次購房者或是有大量未償抵押貸款的人來説感受更強烈。圖中顯示到2023年年底增加額外的償債成本從每周50 紐幣到每週增加到每週 250 紐幣。對購買越高價物業的業主來説他們的債務水平和償債金額則更高。而一生中多次置換物業或出資對其進行大規模翻新現有財產得業主來説，債務水平也可能更高。實際購買價格抵押貸款安排也會有所不同相當。儘管如此，這也給我們一個總體思路。
來自紐西蘭央行RBNZ承諾調查的見解
該數據可追溯到 2017 年初，並從銀行收集有關家庭債務和總債務的數據家庭新抵押貸款的收入。承諾按狀態分類借款人，包括首次置業者(First home buyers)、其他自住者(Other owner occupiers without investment property) 或擁有投資物業抵押品的人(Other owner occupiers with investment property)。
新貸款承諾僅佔抵押貸款總額的一小部分，但處於債務的尖端分佈，並可能代表這些借款人最容易受到急劇上升的影響償債成本。隨著LVR 貸限制在 2020 年放寬后投資者的新貸款激增。 而新借貸承諾都隨著房地產市場已經放緩而減少，RBNZ已經踩下貨幣政策剎車。我們的懷疑新借款承諾不太可能恢復直到支持住房的因素市場——人口、利率和實際收入——好轉，這看起來要最早也要等到2023 年年尾。
承諾數據還對貸款進行了分類根據借款人的收入。從債務收入比 (DTI) 的角度來看（見附錄中的圖表）顯示平均貸款往往會隨著 DTI 和承諾而上升對於具有 DTI 4-6 範圍內的借款人來說往往是最高的。平均貸款規模自 2018 年底以來DTI 有明顯增加 ，平均增加了 60%（大約36萬紐幣），而房價和抵押貸款債務自那時以來上漲了約 40%。
按期限分解新借款（見圖表）顯示首次購房者傾向於相對於他們的抵押貸款最高收入，平均而言，緊隨其後的是投資者。
首次購房者的平均新抵押貸款約為 60 萬，置換過物業的自住業主為30 萬，和投資者為53 萬。這表明增加償債成本真的可以壓縮可自由支配的支出以,,獲得更高的 DTI剛上房的借款人梯子。對於其他自住業主，平均DTI 貸款越高，收入往往越高，表明他們可以有更多的餘地來應對償債成本更高。
有多少借款人將顯著受影響？
隨附一個RBNZ分析圖表總結從 2020 年底DTI比率超過5倍的貸款價值扣除的收入，當抵押貸款利率下降到歷史低點和房地產市場沸騰超過。它顯示了近 90,000 筆住房抵押貸款被貸出，其中一半以上是投資者。4;lp
最近購房的首次置業者人數購買的價格似乎相對較低，並且投資者可能會轉嫁額外的租戶的成本。然而，也將有一批債務水平很高的現有借款人，他們也必須在相應地固定更高的利率。這對於許多再融資家庭來說，這些數字並不樂觀。
家庭支出前景以及RBNZ會做什麼？
今年家庭面臨的成本激增，明年的情況將更加相似。償債成本平均每週增加 80 紐幣，其他商品和服務的價格上漲見總支出每週再增加 70 紐幣。消費者的情緒低迷，消費者顯然不敢有大的消費。從而導致整個經濟行和就業前景不容樂觀。
今年的聖誕氣氛應該是悲觀的，我們預計 2023 年家庭支出將是更加緊縮。鑑於家庭面臨的債務逆風和其他不利因素不斷增加，我們認為近期在房地產市場不會出現轉變。
貨幣政策的影響是什麼？
紐西蘭央行RBNZ專注於控制通貨膨脹迅速下降，RBNZ最初不會對家庭支出疲軟感冒。事實上，他們表明國內消費需求放慢通脹速度。勞動力市場是核心通脹的主要驅動力。一個弱的多的家庭支出前景可能會顯著抑制通貨膨脹壓力。這也反過來可能會鼓勵RBNZ儘早在加息的步伐上“轉向”，最終導致較低的 OCR 峰值。然而，現在還為時尚早，降低通貨膨脹率仍有可能成為在 RBNZ 的必做清單上。
儘管如此，本文的信息並不全是厄運和擔憂。房地產市場最終會一如既往地複蘇。購買普通住宅的償債預計仍然會低於08年全球金融危機創造的頂峰。
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