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#房地產分析調查# 紐西蘭房地產協會REINZ 住房數據 – 2022 年 10 月分析

🍟紐西蘭民宅房價連續第 11 個月下跌,儘管經濟低迷仍在以相對有序的方式進行。
🥗房地產活動仍處於低迷狀態——短期內仍然沒有出現好轉的跡象。
🍤我們預計要到 2023 年年中才能開始看到房地產市場再次回暖,紐西蘭央行RBNZ的 OCR 峰值以及淨移民人數的任何回升跡像都將成為我們尋找市場好轉的信號
🌯涵蓋紐西蘭房地產市場數據最近可能會給任何經濟學家帶來似曾相識的感覺。在過去 11 個月,REINZ 數據表明 房價指數在季節性調整的基礎上下降,並且這些月度下降在 1-1.5% 的範圍內相當均勻。10 月價格環比又下降了 1%。簡而言之,房地產市場的低迷繼續看起來相當有序——使用 REINZ 指數,價格現在比 2021 年 11 月的峰值時低約 12%,但仍比COVID大流行前的水平高約 24%。

毫無疑問,最近的價格下跌對於那些在市場高峰期購買的人來說將是痛苦的。然而,中央政府和紐西蘭央行RBNZ的政策制定者將鬆一口氣,看到價格如此疲軟從不可持續的高點降落。

Source: REINZ Housing Date
Source: REINZ Housing Date

區域細分發生了一些變化。惠靈頓,那裡的可負擔性以前是該國最緊張的,再次創下1.9%的最大月度跌幅。相比之下,此前因類似原因表現落後於全國趨勢的奧克蘭的環比跌幅略小 0.8%。坎特伯雷與全國平均水平一致環比下降 1%。到目前為止,把奧克蘭和惠靈頓作爲一體跟負擔能力還可以的坎特伯雷相比,我們仍然預計前者的下調幅度要比後者大得多。


Source: REINZ Monthly Report
Source: REINZ Monthly Report

展望未來,REINZ 追踪的大多數房地產市場活動指標繼續惡化,打破新的08年金融危機后的記錄。銷售活動——已經處於自 2010 年以來的最低季節性調整水平(全國範圍内的7.4%的下調)。與此同時,經季節性調整後的銷售天數再次上升至 48天,打破了上個月已經達到的 12 年高點。如果這些指標中的沒有任何一個出現好轉跡象,很難想像價格會在明年第二季度之前出現復蘇。



根據 QV 數據,我們一直預計價格將從高峰到低谷下跌 15%,但考慮到 REINZ 數據從峰值到谷底已經下降了 12%,REINZ 數據的下降可能會超過該估計值。我們需要等待今年第三季度的最終 QV 數據,看看它是否仍然顯示房價下跌的步伐放緩。


那麼,在不過多討論具體數字的情況下,我們能對房地產市場軌跡說些什麼呢?

  • 房價可能會從 2021 年底的峰值大幅下跌——或許根據所查看的數據系列,名義價值高達 20%。鑑於通脹依然頑固高,按實際價值計算,今年的跌幅可能遠大於此。

  • 低迷的活動指標意味著轉機不會迫在眉睫, 2023 年年中的可能復蘇是我們目前最佳猜測。

  • 人口增長疲軟、信貸條件緊縮和抵押貸款利率高是經濟面臨的主要阻力。密切關注紐西蘭央行RBNZ上調的OCR峰值以及淨移民數量回升的跡象將是復蘇的信號,以扭轉市場局面。

  • 就目前而言,下跌證明是相當有序的,價格看起來不太可能抹去 COVID 後的所有漲幅。

  • 很多不確定性——房價已經比通常的市場指標下降得更快。



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